Vermietungen an Touristen

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Vorab:

Vermietungen von Häusern, Apartments oder Zimmer an Feriengäste müssen seit dem Jahre 2008 von der Gemeinde genehmigt werden. Die Gemeinde prüft bestimmte Voraussetzungen, die vorliegen müssen und vergibt dann das Dokument <Alojamento Local (AL)>. Erst nach Vorlage dieser Genehmigung darf die Wohneinheit vermietet werden.

Diese Bestimmungen wurden festgesetzt mit Gesetzesverordnung vom 7.3.2008 (DL Nº 39/2008). Die Bedingungen zur Erlangung der entsprechenden Genehmigung ergeben sich aus der Verordnung 517/2008 vom 25.6.2008. Aufgrund dieser Verordnung ergibt sich auch, dass ein Beschwerdebuch (Livro de Reclamação) den Gästen zur Verfügung gestellt werden muss.

Dieses Zulassungsverfahren wurde mit Gesetzesverordnung 128/2014 vom 29.8.2014 überarbeitet. Dieses Verfahren gilt jetzt einheitlich für ganz Portugal und ist erheblich vereinfacht worden. Das eigene <Süppchen kochen) jeder einzelnen Gemeinde ist (Gott sei Dank) vorbei.

Steuerliche Einordnung

Die steuerliche Einordnung hängt davon ab, wer Eigentümer der Wohneinheit ist (eine Privatperson oder eine Kapitalgesellschaft) und wer die Vermietung vornimmt (der Eigentümer direkt oder eine Reiseagentur).

Im folgenden möchte ich die Vermietungsvarianten des <AL> von Privatpersonen kurz erläutern:

1. Eigentümer ist eine Privatperson; direkte Vermietung

Eigentümer der Wohneinheit ist eine Privatperson, Residente oder nicht in Portugal, der von der Gemeinde die Genehmigung der Wohneinheit als <AL> erhielt. Die Vermietung wird von der Privatperson unmittelbar direkt bzw. über einen Vermittler vorgenommen.

Die Einkünfte stellen Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Categoria B) dar. Ist Eigentümer eine nicht residente Privatperson gilt der Gewerbebetrieb als eine selbständige Betriebseinheit in Portugal und wird dementsprechend in Portugal versteuert. In jedem Falle ist eine Gewerbeanmeldung (Início de Actividade) beim Finanzamt vorzunehmen und zwar vor Beginn der Vermietungsaktivitäten. Und somit greifen die folgenden Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes und der Mehrwertsteuer.

a) Einkommensteuer

Man hat die Wahl der Gewinnermittlung aufgrund ordnungsgemäßer Buchführung oder der Gewinnermittlung nach dem vereinfachten Besteuerungsverfahren (Regime Simplificado). Im vereinfachten Besteuerungsverfahren wird der Gewinn festgesetzt pauschal mit 35% der Mieteinnahmen (bis 2016: 15%). Dieses Verfahren ist i.d.R. erheblich günstiger.

Anzumerken ist jedoch bei der Einstufung dieser Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, dass die Wohneinheit mit Beginn der Gewerbetätigkeit als Betriebsvermögen angesehen wird. Für einen Laien jetzt schwer zu verstehen, wenn die Vermietungstätigkeit beendet wird, ist die Wertsteigerung der Wohneinheit innerhalb der Vermietungsdauer als Veräußerungsgewinn (Mais Valia) zu versteuern.. Einfach ausgedrückt, er wird ein <Verkauf aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen> simuliert. Und hier kann <der Hase im Pfeffer> liegen.

b) Mehrwertsteuer

Die Mieteinnahmen unterliegen der Mehrwertsteuer. Die Normen des Mehrwertsteuergesetzes sind zu erfüllen (u.a. ordnungsgemäße Rechnung). Der Steuersatz beträgt 6%, Vorsteuerbeträge können geltend gemacht werden.

Liegen die Mieteinnahmen unter 10.000,- € im Jahr erfolgt hinsichtlich der Mehrwertsteuer die Einschreibung als sogenannter <Miniunternehmer>; es ist keine Mehrwertsteuer zu berechnen, Vorsteuer kann nicht geltend gemacht werden. Auch als Miniunternehmer sind die strengen Vorschriften der Rechnungslegung trotzdem zu beachten.

c) Sozialversicherung

Privatpersonen mit Einkünften aus Gewerbebetrieb unterliegen in Portugal der Sozialversicherung (Pflicht). Befreiung kann nur beantragt werden, wenn anderweitig bereits eine Pflicht zur Sozialversicherung besteht (z.B. als Arbeitnehmer). Liegt bei Non-Residenten im Ausland bereits Sozialversicherungspflicht vor, kann auch Befreiung beantragt werden.

2. Eigentümer ist eine Privatperson; Vermietung durch Reiseagentur

Eigentümer der Wohneinheit ist eine Privatperson, Residente oder nicht in Portugal, die Vermietungsgenehmigung wurde jedoch auf eine Reiseagentur/Urbanisation von der Gemeinde ausgestellt. Die Vermietung erfolgt über diese Reiseagentur/Urbanisation.

Die Einkünfte stellen bei der Privatperson Einkünfte aus Vermietung (Categoria F) dar und sind dementsprechend zu versteuern. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht erforderlich. Die Reiseagentur hat einen Steuereinbehalt i.H.v. 25% der Mieteinnahmen vorzunehmen. Dieser Steuereinbehalt wird bei der Einkommensteuererklärung angerechnet. Unter bestimmten Voraussetzungen kann Befreiung vom Steuereinbehalt beantragt werden. Mehrwertsteuer fällt für den Wohnungseigentümer nicht an.